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作者：宝速达 来自：宝速达钢铁资讯网 发布时间：2005-11-30 点击数：0 |
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据北京市建委的统计数据显示：2005年1-10月，全市存量住房买卖平均价格为4365元／平方米，相比1-9月的4277元／平方米，环比上涨2.06%；而1-10月商品住宅期房平均交易价格为6781元／平方米，相比1-9月的6758元／平方米，环比上涨仅为0.34%。该数据说明，商品房价环比上涨幅度低于二手房的环比涨幅。
税负抬高二手房价涨幅
“链家”方面分析，自5月七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对于房产交易环节要征收相应的税费；10月7日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，明确存量房交易环节所涉及的税收要实现“一窗式”征收并且严格坚持依法纳税。正是因为交易环节的税负增加，在一定程度上促成了二手房交易价格的上升。
从目前京城二手房的供给看，5年内转让的占到49.95%左右，其中两年之内的占到24%左右；结合当前北京二手房市场供不应求现状以及较强的刚性自住诉求，现实交易中，出售者将税负成本转嫁给购房者，最终会反映在房价上，促成二手房价环比涨幅会高于商品住宅期房环比涨幅。
房贷收缩迫使消费升级
二手房价上涨幅度高于商品房，还与二手房市场特殊的房贷背景有关。“链家”认为，银行纷纷收紧了房贷口子，特别是对于风险较大的二手房房贷的政策更是紧上加紧。大部分银行都出台了对于1990年之前的二手房实行禁贷的政策，对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到7成，5年至10年的二手房最多可以贷到6成，10年至15年的二手房最多只能贷5成。房贷紧缩产生两方面的影响，一方面，影响了二手房市场的需求，据“链家”调查数据分析，目前将近70%-80%的投资置业者希望通过银行贷款来完成二手房的投资置业。但是，由于二手房自身的一些特殊性，比如房龄问题、折旧问题、评估问题，以及金融机构房贷紧缩，2004年的京城二手房成交客户中，只有将近35.88%的人群通过银行贷款完成投资置业。另一方面，二手房贷款满足了许多购买能力不足的二手房消费者的住房需求，但由于限贷，使得这部分人被拦在了二手房购买市场之外，使得二手房市场所面临的消费群体平均购买力提升，也提高了市场对二手房高房价的承受力，从而使得二手房价格上涨具备更强的后劲。
郊区二手房价涨幅较快
据“链家”统计资料分析，北京通州、昌平和大兴三大郊区的二手房成交量2005年急速上升，从去年占总成交量的8%上涨到今年的15%，由市建委颁布的上半年指导价也可以看出，与2004年上半年相比，北京10个远郊区县典型区域价格上涨幅度高于城八区。由于郊区二手房价格增幅较大，整体带动了二手房均价涨幅走高，而相比之下，五环以外和郊区的很多新楼盘价格基本平稳。这也是二手房价涨幅赶超新商品房的原因之一。
“链家”市场专业人士认为，从今年1-10月，二手房和商品房约2%的价格涨幅差虽不算大，但显示了商品房市场受市场调控影响较大，也反映出北京市二手房市场持续供需两旺的市场行情。 |
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